记者丨唐韶葵
编辑丨张伟贤
7 月 8 日，据证券时报报道，新世界发展正对外出售位于上海淮海中路的 K11 物业写字楼部分，出让建筑面积约 8.05 万平方米。
有大宗交易市场人士向记者证实，新世界发展确实在放售上述物业，但价格并非传闻中的 28.5 亿元，给到代理机构的委托价格是 3.9 万元 / 平方米，总价超过 31 亿元。
这意味着，又一宗"短年限"商业物业的入市，搅动大宗交易一池春水。据前述人士透露，上海 K11 剩余使用年限为 19 年。
上海 K11 图源：K11 官网
此前不久，市场传出象屿集团将以 21 亿元收购上海仙乐斯广场 98.68% 股权。知情人士透露，象屿集团原计划购买大宗物业作为在上海的总部办公地点。记者获得的信息显示，由于买方、业主以及金融机构（贷款银行）意见不一致，买方要砍价，但该价格低于业主及金融贷款机构的要价，交易陷入僵持阶段。
一个事实是，近年来，大宗资产挂牌转让逐渐增多，但成交量和价格却出现走低的趋势。商业、办公用地使用年限一般为 40 年或 50 年，目前上海大宗交易市场中大部分在售写字楼物业还有 20 年以上的使用年限。
业内普遍认为，商办物业剩余使用年限越短，在商务谈判中越容易处于被动地位。不过近年来，上海大宗交易市场也偶有"短年限"商业物业成交案例，例如 2024 年年底成交的力宝广场，以及近期处于交易过程的仙乐斯广场。公开资料显示，力宝广场地块于 1994 年拍出，截至目前，使用年限剩余 9 年。力宝广场最终由一家北京国资接盘。
仙乐斯广场现有建筑于 2001 年落成，即便从 2001 年开始计算，该项目剩余使用年限也只有 16 年。
此外，去年上半年，一家国资从另一家地方国资手中接盘一栋写字楼，该物业仅剩 13 年使用年限。
地方国资的进场，导致上海部分外资手中持有的"短年限"商业物业获得套现机会，但交易过程也会变得复杂而冗长。
"短年限"写字楼现退出机会
回顾新世界发展此次出售的上海物业，如前述人士所言，剩余使用年限不足 20 年。公开资料显示，上海 K11 前身为"上海香港新世界大厦"，由新世界发展于 20 世纪 90 年代拿地，2002 年落成后便成为淮海中路地标。2013 年，新世界发展斥资 4 亿元将商业部分改造为内地首座 K11 艺术购物中心。此番挂牌仅出售 K11 的 11 至 58 楼写字楼，约为 8.05 万平方米。
日前，戴德梁行举行 2025 上海二季度发布会，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强指出，"短年限"的写字楼在大宗交易市场出现，表明买家更看重"价廉物美"，受限于使用年限剩余不多，资产估值往往处于下调状态，买方持续"砍价"与双方心理博弈的复杂性，导致交易周期拉长，物业后续的规划与运营对于买家而言也将是不小的挑战。
上海大宗交易这一微妙变化背后，是市场投资情绪趋于保守，高总价交易减少，成交量降至 5 年来的最低水平。
7 月 8 日，世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示，今年上半年，上海大宗交易市场活跃度受到一定抑制。这主要源于当前租赁市场不确定性，同时，热门赛道中部分物业资产的定价仍存在博弈空间。
戴德梁行数据显示，2025 年一季度，上海大宗交易成交金额为 95 亿元，二季度约 63 亿元，上半年合计成交 37 单、158 亿元，成交额同比下降 57%。世邦魏理仕数据则显示，上海上半年大宗交易总额为 230 亿元，同比下降 30%。
卢强指出，尽管办公楼并非当前投资者的首选，但这一类型物业在大宗交易中的占比依然较高，也给一部分"短年限"写字楼创造了成交机遇。这主要与两方面因素相关：一是部分区域存在自主管辖特性，二是有买家倾向于将办公楼改造为其他用途。
"短年限"写字楼的交易痛点也是显而易见的。买卖双方商业预期及资产估值的下滑，导致商业物业交易周期被拉长。比如仙乐斯广场，目前因为交易各方对资产估值的意见分歧而陷入僵持。
买家观望情绪下，即便是年限不算短的写字楼，交易周期也被拉长。比如博华广场，今年年初市场传言该项目买家为中邮保险联手中东财团，交易金额达百亿元。不过据卢强反映，博华广场目前虽然已经签约，但交易尚未最终完成。
卢强指出，大宗交易市场整体仍然是"以价换量"，买家观望为主。对于单个项目而言，若价格未达预期，交易自然难以达成。这也是当前市场的核心现状。
买家结构变化
据戴德梁行统计，2000 年到 2024 年，大宗交易每个季度的交易额基本都在 120 亿元以上，且往前追溯的五年间，年均交易额多次突破 1000 亿元，远超 2020 年后的水平，可见当前市场整体已降至更低水准。
从价格层面来看，虽然未在数据中体现（因涉及敏感信息），但一般转让资产时多以折价为主，另有极少数项目售价低于银行贷款额。例如近期成交的长风公园未来项目，其价格低于外资银行贷款额。
根据实际成交情况分析，卢强认为，不少项目成交价虽未低于成本价，但卖家已处于零收益状态，甚至部分价格跌破银行贷款线，这也使得投资性买家有所增加——他们看准当前价格低位，只要符合自身要求，无论商业、公寓还是办公类资产，都可能出手布局。
从内外资占比来看，自 2018 年起，内资占比在 2019 年超过外资后便持续保持 75% 以上的高位。戴德梁行资本市场部数据显示，从买家结构来看，保险、外资基金等机构投资者及中小投资人占比很小，非机构买家则成为主力，其中 5 亿元以下的交易金额占比达 75%，超过总量的四分之三。
这部分买家心态也很容易受到资产估值影响，正是"短年限"商办物业交易难点之一。因此，戴德梁行对 2025 年下半年的投资趋势展望中提及：折价项目将持续成交，有望推动办公类资产交易回升，若业主进一步降价，尽管整体经济环境承压，但部分盈利状况良好的企业仍会将资产配置作为首选。
从资产定价角度分析，资本化率（即投资者对风险溢价的要求）在上半年呈上升态势，就是买家结构改变的一个表现。戴德梁行将今年二季度商办物业的资本化率做了重要调整，较以往有明显提升：办公类为 5.7%，商业类 5.9%，非核心区域办公 6.1%，商务园区 6.2%。卢强指出，当前市场实际情况是，多数写字楼、产业园的出租率在 70% 左右，且市场普遍预期这一状况可能持续，明年也未必能回升至 90%，因此资本化率出现大幅攀升。
相比之下，世邦魏理仕的数据显示了资本化率的细微变化：相较于 2024 年物业资本化率的集中加速上涨，今年上半年的上涨趋势已有所缓和。谢晨指出，当前，不少资产价格处于微妙区间，投资者对风险溢价的要求仍在提高，这也是影响资产定价的核心因素。
以象屿集团收购仙乐斯广场为例，据业内人士透露，这单交易成交价较初始报价降低了 25%，已经创了南京西路商圈三年来大宗交易最大折扣。但截至目前，这单交易仍处于胶着状态，可见"短年限"写字楼的资产估值正面临考验。
由此可见，新世界发展欲通过出售上海 K11 写字楼快速套现，也并非易事。
出品丨 21 财经客户端 21 世纪经济报道
编辑丨金珊 实习生郑莹莹
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